物业管理工作关系到千家万户，做好物业管理工作，是解决群众现实问题、促进社区和谐稳定的有效途径之一。物业管理工作包括综合服务、水电维修、楼内楼外保洁、垃圾清运、外管线(化粪池、污水、上下水、雨水)保持通畅、保安服务、电梯管理、停车管理、装修管理、小区绿化等十余项。物业管理虽不起眼，但与业主生活质量的提高息息相关。目前我市大多数小区的业主普遍对物业管理不满意，业主与物业管理公司之间的矛盾不断加剧，给社会造成不稳定因素。

一、小区中的物业管理存在着以下问题

（一）角色定位的混乱。  按理说，物业管理公司是业主花钱请来为自己服务的，通俗一点，物业管理公司就是住宅小区业主的保姆和管家。但是他们似乎不这么认为。因为大部分的物业公司是开发商自己聘请来的，甚至部分物业公司是开发商自己，而且物业管理人员大多数是无证上岗,资质较低。业主从入住的第一天起，就生活在开发商聘请来的物业公司预先设置的各种规章制度之下。因此，物业公司认为自己是这个小区的真正主人，是业主的领导，是业主的管理者，而被管理的业主则是他们的下属。实质上，开发商只是小区交付使用前期的临时管理机构，但现实中，这样的临时性机构却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，结果直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化，业主之间也经常引起纠纷。

（二）财务缺乏透明度。 物业公司的财政收支从不向业主公布，基本上是个黑箱。物业管理费交多少，车位管理费交多少，装修管理费交多少，这些都是由物业管理公司决定的，业主没有定价权利。这好比我请了个保姆为我服务，工钱多少、加班费多少，都由保姆单方决定。我作为主人没有决定权。物业公司对业主实施的是大包干制，公司的收入、员工的工资和小区公共开支是混在一起的，这相当于业主合计交了一大笔税金，物业公司拿出其中的一部分作为提供公共产品的成本开支，例如绿化、清洁、修理、安全等服务成本，余下的作为公司和员工的收入。这样的安排显然对于业主十分不利，出于本位立场，物业公司考虑问题的优先顺序首先会是公司的收入，其次是员工的工资，最后余下钱才会考虑为业主提供的服务。低质量的服务引发业主拒交物业管理费，造成了恶性循环。

（三）大部分小区没有业主委员会。根据2003年9月1日实施的《物业管理条例》及建设部制定的《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应在所在地的市、县（区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会，由业主大会和业主委员会选聘物业管理企业，并签订物业服务合同，物业管理费由业主交纳。

但如今大部分住宅小区没有成立业主委员会，这意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。另外，居民的参与意识、民主能力以及对物业管理的了解淡薄，对业主选举、组建业主委员会认识模糊，也造成了业委会产生难，形成物业管理主体缺位，从而引发出了诸多问题，直接影响到物业管理的规范发展。

（四）房屋维修资金申请难。房主新购房屋时，按造价缴纳5%的专项房屋维修资金，俗称房子的“养老钱”。房屋在过保修期情况下渗漏、承重墙开裂、电梯维修、更新监控设备等这些都是在使用范围，但是申请这笔资金手续繁琐，拖的时间较长，业主意见很大。

二、加强小区物业管理的建议：

（一）规范物业管理，化解矛盾纠纷，政府职能部门不能缺位。应高度重视物业物管工作，牢固树立“物管”无小事的理念，把抓好物业管理列入政府工作的重要议事日程，应根据我市的实际情况进一步加强相关物业管理规章的制定和完善，使之更加细化，更有可操作性和约束力；对物业管理工作中的部门职责、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维修、物业保修金和专项维修资金等规定都作操作性较强的细化，使物业管理公司充分认识他们不是凌驾于业主之上的“管理者”而是小区服务者。另外，充分发挥街道和社区居委会的作用，共同推进物业管理工作。

（二）加强宣传，公开财务。积极利用各种媒体，加强对物业管理有关政策法规和物业管理知识的宣传，提高全社会对物业管理重要性的认识，引导小区业主树立正确的物管意识，业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，争取广大群众对物业管理的认同和支持。完善小区物业管理费的收支财务制度，增加物业管理费收支的透明度，实行帐目“上墙”制度。完善物管缴费诚信体系建设，通过改进工作制度，提高服务质量，帮助物管企业解决“收费难”问题。

（三）加强管理，建立完善各项制度，提高物业管理水平。一是建立年度检查测评制度，实施物管小区年度检查、业主满意度年度测评、业主投诉年度通报制度，按照承诺服务标准及合同进行逐项打分，对检查测评结果进行通报，对问题突出的小区责令物管企业进行整改。二是严格前期物业管理招投标制度，建立市场竞争机制，提高物业企业的服务水平和竞争力。三是建立健全物业服务企业信用档案、物业管理退出机制，完善临时物管服务应急程序，严格资质评定、年审、物业招投标程序；对管理水平低、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业将按照法律规定程序解聘，对违反规定擅自撤离的，将依法责令改正并给予处罚，情节严重的，建议发证机关吊销资质证书。四是健全从业人员的培训制度，开展物业管理从业人员岗位培训和对物业保安负责人进行系统培训，提升物业从业人员的服务水平。

（四）简化维修基金的申请手续。维修基金是业主的钱，由住建部门代管，若需要应由物业公司向业委会申请同意，经三分之二以上业主签名，报住建审核，要做到积极拨付，确保维修项目及时完成。