保障性住房关系人民群众切身利益，涉及千家万户，关乎国计民生。自实施住房制度改革以来，在各级政府的大力推动下，我市保障性住房建设取得了实质性进展和较好的成绩。但保障性住房建设是一项政策性很强的公益性项目，其建成后的管理更是一项长期而艰巨的工作，关系到社会公平以及党和政府的公信力，因此决不可忽视。据了解，我市在保障性住房建设中仍存在着一些不容忽视的问题和困难，如政府自建资金压力大，建设用地紧张，部门协调力度有待加强等。

一、保障性住房管理方面的存在问题。

1、缺乏有效的法制支撑。保障性住房是政府为低收入群众提供公共服务，进而体现社会公平的一项长期的系统工程，必须有强有力的法律支撑和指导，但由于我国目前至今尚未出台关于保障性住房的法律和行政法规，中央和政府主要以《通知》、《意见》和《办法》等文件来推动和规范保障性住房建设与发展。据此，我市依据中央政策和《广东省住房保障制度改革创新方案》 ，结合实际，也出台了《阳江市住房保障制度改革实施方案》，从政策和资金等方面给予大力支持，在一定程度上推动了保障性住房建设的发展。但由于权威性、强制力、执行力欠缺，各地保障对象、保障标准、保障水平、资金来源和管理机构等界定不一，使得文件精神和原则难以得到有效的贯彻和落实。

2、缺乏合理的运行体系。目前，从国家保障性住房建设和管理来看，建设行政主管部门负责指导和实施监督，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内的管理工作；中央政府承担国家保障性住房的基本政策和全国性规划的职责，省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责。市、县（区）各司其职，但由于缺乏统一的协调机制，一些基层地方建设行政主管部门往往既是建设单位，又是分配、管理单位，责职不明，导致政策实施过程中缺乏有效性。

3、缺乏有力的行政支持。由于保障性住房建设管理涉及计划、财政、金融、税务、土地、规划、司法等许多政府部门，随着城镇化建设步伐的加快，城镇保障性住房管理任务也日趋繁重。从保障性住房建设和管理部门设置看，住建部门既是建设者，又是管理者，而有效地动态管理保障房的任务随着保障房的增多只会越来越艰巨。目前，除省保障性住房建设和管理部门与人员比较齐全外，市、县(市、区）保障性住房建设和管理机构依然薄弱、编制缺乏，有的靠事业编制来弥补，既管城镇，又管农村，导致责权不对等、统筹不够、力量分散、监管失控等问题, 难以承担起实施住房保障制度重任。再者，由于保障性住房管理属于政府公共服务范畴， 目前还未出台与之相配套的政府购买服务的政策， 指望物业公司无偿行使保障性住房管理的职责是不现实的。

4、缺乏完善的准入和退出机制。保障性住房是针对社会特定人群的基本保障居住资源，其公益性的性质决定了保障性住房的基本用途和功能，因此，必须随时掌握享受保障性住房待遇家庭的财产状况，才能确保其公平性。香港政府就有一支一百多人组成的队伍，专门从事调查享受保障性住房待遇的家庭的财产状况，以便政府及时掌握情况，随时进行动态调整。由于目前我国还没有建立起个人财产申报制度以及信用评估体系，我市也没有专业从事个人财产状况调查的队伍，因此在保障性住房分配和退出中，申请人主要凭借个人和单位提供的工资单或收人证明为依据申请或退出保障性住房。但是，由于个人财产始终呈动态变化，虚假证明难辨，加之信息不对称、约束机制不健全，致使享受保障性住房待遇的家庭在其经济好转、不符合保障性住房条件时，管理部门难以发现，而符合条件的又享受不到保障性住房，有失社会公平，也使这项利国利民的公共服务举措不能充分发挥效用。

5、物业缺乏成熟的管理模式。保障性住房物业管理产业成熟度不够，相关法律法规不健全，致使出现政府政策指导性误区和盲点。随着保障性住房的逐步建成，保障性住房的物业管理问题越来越迫切地需要落实和解决。一是集中建设的廉租房、售后公租房和分散建设的经适房小区管理机构不健全，监管网络不健全，管理模式单一，工资福利待遇低，人员流动性大，管理服务不到位；二是现行商品房中10%的保障性住房入住的都是低收人家庭，尽管政府对其在物业管理费方面提供了一些优惠政策，但仍存在物业管理费收缴率低的现象，而物业管理公司本身是按市场化运作，以盈利模式维持生存，保障性住房的住户不能按要求缴纳物业管理费导致物业服务质量大打折扣。

二、完善保障性住房建设和管理的建议：

1、加快我市住房保障制度设计。依据国家住房保障法和省的有关法规，尽快制定符合我市经济社会发展实际、百姓生活习惯和巿场发育程度的地方性住房制度，规定住房保障对象、保障标准、保障水平和保障资金的来源、管理与使用，实现住房保障体系的有效构建与运转。进一步理顺和明确各级政府在住房保障发展过程中的责任。

2 、明确保障性住房建设和管理主体，进一步健全和落实职能部门职责。保障性住房建设和管理工作涉及土地、规划、建设、资格认证、分配、退出等多个环节，建议在进一步统筹协调规划、财政、建设、房管、民政、信访等部门职能，明确建设与管理主体的同时，要注意保障性住房管理主体单一性的问题，积极探索以非营利性机构为主体的管理模式，由政府出资购买服务，委托非营利性机构负责保障性住房的建设、分配、管理，政府在土地、税收、金融等方面给予支持，并对其建设、管理过程中的各个环节进行监管。

3、完善保障性住房建设领导机构，进一步加强保障性住房建设监管与指导。要不断加强和完善保障性住房行政部门建设，依据我市、县（区）政府应负的职责和面临的任务，按照保障性住房管理职责，设立专门办公室，增加行政人员编制，合理配备专职人员；乡镇配备办公室或建设干部，专司保障性住房的建设和管理，并完善建设与管理的衔接工作，从根本上解决“职权低配”问题，使民生问题落到实处。

4 、建立科学的监管与退出机制，进一步体现公平、公开与公正原则。一是在进一步健全保障房申请审核制度、信息披露制度、网上备査制度和科学的轮候机制的同时，要积极借鉴香港在保障性住房监管方面的成功经验和做法，尽快成立保障性住房专业调查队，建立居民财产核对动态管理系统，通过专项核査，规范信用人的行为，使符合标准的低收人家庭享受到保障性住房福利。二是引入利益传导机制，从政策上、资金上支持租赁户主动退出，推动保障性住房良性循环。