物业管理工作关系到千家万户，做好物业管理工作，是解决群众现实问题、促进社区和谐稳定的有效途径之一。2015年1月15日，阳江市政府六届三十一次常务会议审议通过的《阳江市物业管理规定》，给我市的物业管理有了可行的依据。但目前我市大多数小区的业主普遍对物业管理不满意，业主与物业管理公司之间的矛盾越来越多，例如，天河湾小区业主拉横幅到市住建局寻求解决办法，不但严重影响了单位的正常办公，而且给社会造成不稳定因素。

一、我市住宅小区物业管理的现状

目前，我市共有90多家物业公司，从业人员达2700多名，其中具有国家一级资质的物业公司共有4家：中珠、保利、碧桂园、彩生活。其余大多为二级、三级、四级资质。粗放的、简单的、高端的等多种管理模式并存，管理质量也参差不齐，管理模式多种多样。2005年以前，我市市区一些单体楼的出现，使得物业管理初现雏形，但那时的管理属于“看更模式”，十分粗放，经常出现摩托车、助力车被盗的现象。2005年以后，一些高层电梯房小区陆续拔地而起，开发商一边开发一边组建物业管理公司，物业管理与服务逐渐走向专业化，管理基本形成体系，对车辆停放、人员来访、业主服务等都有了比较明细的要求，但这与现在的高端物业水平仍有一定的差距。随着中珠、保利、利腾、中集等外来房地产企业的入驻，经过近10年来的发展，随着生活水平的提升，越来越多的市民对物业有了更清晰的认识，他们渴望得到更专业、更细致的管理与服务。

二、存在问题

1、物业管理费的收取标准和物业管理质量问题。据悉，物业公司所收取的管理费，75%用于人力、5%用于维修、3%用于卫生绿化、5%用于办公、5%用于各种税费和证照年审，仅仅剩余7%的盈利。物业管理费每平方米从起初的几角，到后来的一元，到如今最高的两元二角，甚至更高。但由于业主感到物业管理费较高，且物业管理不到位，经常拖欠甚至拒交物业管理费。但物业管理公司要盈利，业主又要有质量的服务，阳江的物业行业已经走到了一个瓶颈期，能盈利的或许尚能坚持下去，不能盈利的则很难迈过这道槛。从而造成恶性循环，使得住宅小区无人管理，垃圾遍地，引起一些社会不稳定因素。

2、大部分小区仍没有业主委员会。根据2003年9月1日实施的《物业管理条例》及建设部制定的《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应在所在地的市、县（区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会，由业主大会和业主委员会选聘物业管理企业，并签订物业服务合同，物业管理费由业主交纳。但如今大部分住宅小区没有成立业主委员会，这意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。

3、街道办事处和居民委员会管理不到位。街道办事处和居民委员会对住宅小区业主委员会的筹办和管理，缺乏履职意识，居民的参与意识、民主能力以及对物业管理的了解淡薄，对业主选举、组建业主委员会认识模糊，也造成了业委会产生难，形成物业管理主体缺位，从而引发出了诸多问题，直接影响到物业管理的规范发展。

三、建议

一、充分发挥住建部门、街道和社区居委会的作用，共同推进物业管理工作。在住建部门和街道办的指导下，按规完成业主大会并选举产生业主委员会。《阳江市物业管理规定》第十二条规定“业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐。”做好物业管理工作，促进社会和谐，住建部门、街道办事处和居民委员会组织是不可缺位的，应认真履职，指导并参与区域内的住宅小区成立业主委员会的筹建和管理。

二、物业管理公司可以与业主委员会协商，通过小区内的电梯投放广告，所得广告费可用作电梯、公共设施的维修基金，也可作为业主的聚会活动资金和业主委员会主要工作人员的通讯补贴。

三、物业管理公司可成立家政服务公司，家政公司将整合社会上的各种资源，为业主提供各类有偿服务，增加物业管理公司的收入，如电器维修、卫生保洁等，以形成新的盈利增长点。或许还可以尝试幼儿托管、学生接送等。

拓展家政等有偿服务或将是物业行业的大势所趋，目前，国内不少一二线城市物业行业的家政服务已渐成气候。积极拓展家政等有偿服务，将是阳江物业行业发展过程中一项不错的选择，实力雄厚的物业公司不妨主动出击，勇敢尝试一下。